Merhabalar. Ben Avukat Necla İdi. Bundan böyle gazetemizin bu köşesinde “Armin Hukuk Köşesi” olarak siz değerli okurlara hukuki konularda bilgilendirme yapmaya çalışacağım. Soru, görüş ve önerileriniz olursa benimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişim : 0539 555 59 94
Sevgili okurlar bugün sizlere kira sözleşmesi nedir, unsurları nelerdir, kiralayan ve kiracının hak ve yükümlülükleri nelerdir gibi konular hakkında hukuki bilgiler vereceğim.
Kira sözleşmesi, belli bir bedel karşılığında bir malın kullanma ve yararlanma hakkının başkasına devrini öngören ve şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Herkese karşı ileri sürülmesini mümkün kılmak için Borçlar Kanunu 312. maddesinde kira sözleşmelerinin tapuya şerh verilebileceği düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsurları
1.Anlaşma
Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart tarafların karşılıklı olarak anlaşmalarıdır.
2. Bir şeyin kullanılmasının devri
Kiralayan, kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa (kiracıya) kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlıdır. Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
3. Kira bedeli
Kiracı, kiralananı kullanma ve yararlanma karşılığında kiralayana bir bedel ödemekle yükümlüdür.
Kanunda Kira sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Yazılı ya da sözlü olabilir. Fakat ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat bakımından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması daha uygun olacaktır.
Bütün bu unsurların var olmasıyla birlikte kira sözleşmesi kurulur. Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiralayanın bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar.
Kiraya Verenin Borçları
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiraya verenin diğer bir borcu ise kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri ödemelerin aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren tarafından ödenmesidir.
Kiraya verenin üçüncü borcu olan ve uygulamada yan giderlere katlanma borcu olarak tabir edilen kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Kararlaştırılan kira bedelinin ödenmesi kiracının asli borcudur. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre vererek bu sürede borcun ödenmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracının ikinci borcu ise kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermektir. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Kiracının üçüncü borcu da kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemektir.
Kiracının bir diğer borcu da, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, yapılacak çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda tarafların başvurabilecekleri hukuki yollara da kısaca değinelim.
-Kiraya veren, İcra İflas Kanunu 269. maddesine göre kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapabilir.
-Kiraya veren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira bedelini ve yan giderlerini ödemeyen kiracıya noter vasıtasıyla ihtarname gönderebilir ve borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ihtarında bulunabilir.
-Kira sözleşmesine dayanan her türlü davalar ve bu davalarla birlikte açılan alacak ve tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Sağlıklı ve huzurlu haftalar dilerim.
Avukat Necla İdi
