Kiracı tahliye davası, kiraya verenin (Kiralayanın) konut ve çatılı iş yeri kiralarının
kanunda belirtilen nedenlerle sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazı boşaltması
için açılan davalardır. Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas kanununda tahliye
davasına ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, belirli süreli
yapılabileceği gibi belirsiz süreli olarak da düzenlenmiş olabilir. Önemle
belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış olsa bile, bu
sürenin bitmesi, kiracı tahliyesi için yeterli bir neden değildir. Yani kiracı, bu
sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi isteği ile çıkmadığı sürece kira
sözleşmesi aynı şartlarda uzatılmış olur. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı
çıkarabilmesi için kanunda belirtilen şartların oluşması gerekir.
Genel olarak kiracıyı tahliye etme sebeplerini şöyle sıralayabiliriz.
– Kiracı, kiralanan taşınmazda ilk yılın sonundan itibaren 10 yıldır (1+10
yıldır) ikamet ediyorsa kiralayan tarafından kiracıya karşı tahliye davası
açılabilir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren,
uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son
verebilecektir.
– Kiralayan kişinin ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle
taşınmazın tahliyesi davası açılabilir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat,
torun, torun çocukları), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede ) veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri
gereksiniminden dolayı kullanma zorunluluğunun bulunması halinde.
– Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle. Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi,
altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri ihtiyacı var ise taşınmaz tapuda üzerine tescil edildiği
tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek veya iadeli
taahhütlü yazılı bildirimde bulunarak durumu bildirmelidir. Söz konusu yazılı
bildirimde, kiraya verenin taşınmazı kendisine sattığını ve tapuda devir
işleminin gerçekleştiğini ve bundan sonraki ödenecek olan kira bedellerinin
kendisine ödenmesi gerektiğini bildirerek ödeme yapılacak banka bilgilerini de
eklemelidir. Burada önemli olan noktalardan biri de 1 ay içerisinde yapılacak
yazılı bildirimin kiracıya tebliğinin de bu bir aylık süre içerisinde
gerçekleştirilmiş olmasıdır. Yani 1 ay içerisinde noterden ihtarname
gönderilmesine rağmen tebligatın kiracının eline ulaştığı tarih 1 aylık sürenin
geçirilmesinden sonra ise, işte o noktada taşınmazın yeni maliki hak kaybına
uğrayacaktır. Bu nedenle yeni malikin sürelere çok dikkat etmesi
gerekmektedir. Yeni malik, kiracıya 1 ay içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay
sonra veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, kira
sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebine dair mahkemede dava
açabilecektir.
– Kiralanan taşınmazda yapılacak esaslı tadilat, yıkım, taşınmazın yeniden inşası
gibi nedenlerle tahliye mümkün olabilir. Bu yolla kira sözleşmesinin fesih
edilebilmesi için inşa veya imarın esaslı olması ve inşa, onarım ya da imar
esnasında kullanılmasının mümkün olmaması gerekmektedir.
– Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkündür. Kira tahliye
taahhütnamesi belli şekil şartlarına bağlıdır. Taahhütnamenin mutlaka yazılı
olması ve tarihinin de açıkça belirli olması gerekmektedir.
– Kiracı kirayı ödenmezse, aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilerek
kiracının çıkarılması mümkündür.
– Kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi yapılarak kiracıya süre tanınır
ve süre sonunda söz konusu borcun kiracı tarafından ödenmemesi halinde
icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
– Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde başka bir
evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde tahliye
davası açılabilir.
– Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı söz konusu ise
kiracının çıkarılması için tahliye davası açılabilir.
– Kiracı eğer özenli davranma yükümlülüğüne aykırı davranıyorsa tahliye
mümkündür.
– İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde
kiracıyı çıkarmak mümkündür.
KİRACI TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının,
yani kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.
